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如何确保您的利润

Han Zheng, Practitioners and Theoretical Researcher, Now working in Alibaba Cloud Corp, China

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“利润”究竟是什么

简单地说,最值得追求的东西是“利润”。

而利润则是“不该得”的东西,可以说是躺着赚的钱。这个性质曾经使得有些思想家认为拿利润是不道德的。

  • 比如老张有资本而老李没有
  • 或者老张跟政府关系好,垄断了这块业务
  • 或者老张掌握一个技术护城河,老李学不会
  • 资本可以贷款
  • 跟政府的关系可以用一个更好的条件重新谈
  • 技术可以请人研发

利润从哪里来这个问题的解决,在经济学史上是一个里程碑。1921年,美国经济学家弗兰克·奈特(Frank Knight, 1885-1972)出版了《风险、不确定性与利润》(Risk, Uncertainty, and Profit)一书,提出了一个传世的洞见:利润来自不确定性。

  • 如果你赌对了,秋季正好流行这款女装,因为别的服装厂没生产只有你生产出来了,你就占据了稀缺,你就可以要一个高价,利润归你。
  • 你要是赌错了,到时候服装卖不出去,工人和经理们还是会拿同样的工资,损失也归你。

生产、日常管理、冒险,是三种不同的能力。为什么企业家要开公司?因为他敢冒险。为什么工人和经理人选择拿固定工资?因为他们不想冒险。

奈特的真正贡献在于,他把风险给分成了两种。

  • 第一种就叫“风险(risk)”,但是特指那些已知概率大小的风险。这种可以用保险解决,不需要企业家。
  • 第二种叫“不确定性(uncertainty)”,是指那些无法评估概率大小,可能是从来没出现过的新事物,甚至是现在人们根本无法想象的东西。这个不确定性,才是企业家存在的理由,才是利润的来源。
  • 已知概率大小的,叫做“偶然不确定性(Aleatoric uncertainty)”, 也叫统计不确定性。
  • 不知道概率大小的,叫做“认知不确定性(Epistemic uncertainty)”,也叫系统不确定性。

前者发生的事情都是你事先能想到的,后者则是你想不到的。比如“黑天鹅”事件,就是一种认知不确定性。

  • 你开一个赌场。赌场每天都在跟赌徒们赌博,但是因为输赢的概率是固定的而且有利于你,所以你的日常经营本身并不是冒险。
  • 真正的冒险是要不要开这个赌场:你能预测客流量足够让你收回投资吗?你能摆平当地黑社会吗?你能确保政府发展博彩业的政策不会变吗?这些事儿没法计算概率。

流行趋势通常不能用以往的经验判断。有个企业家认准了一个全新的款式,说我非得生产这个,银行能给他担保吗?这个不确定性没法系统化管理,他自己必须承担,这才是企业家存在的意义。你要是愿意给这样的项目投资、分担不确定性,而不是把钱交给银行拿固定的利息,你也是企业家。

简单说,企业家,是市场上的 player。他拒绝听别人的安排,非得按照自己的想法决定做什么,然后他安排别人也按照这个想法去做,最后他独自承担后果。

  • 比如科斯说公司减少了交易成本能起到协调作用。
  • 张五常说公司提供了合约。
  • 还有人说公司解决了监督、提供了资源独特性……
  • 等等等

如果从某一天开始,世界上再也没有不确定性了,那么市场的力量就会迅速把公司利润变成 0:企业家就不需要存在,大家都应该拿固定工资。

其实现在企业家的日子也不好过。我们看街上那些餐馆,开了关关了开,真正能长期赚钱的没有几家,可能大部分老板都是赔钱。没有稀缺是不可能赚到钱的,但是利润只发生在你刚刚掌握某种稀缺、而别人还没有跟上的那个时间段。别人跟上了,模仿了,你就必须再去寻找新的不确定性。

不确定性都是从哪来的呢?一个有意思的不确定性是中国经济学家张维迎在 2008 年的一次演讲中说的。他说中国改革开放这么多年之中,商业活动最大的不确定性,是「体制的不确定性,政策的不确定性,政府行为的不确定性。」这体现在政府对资源的调配非常随意。

奈特列举了不确定性的好几种来源,比如未来人口的变化、资源的供给等等。其中我们现代人最关注的肯定是创新。创新本质上是不可预测的,你不知道未来会有什么新技术出来,你也不知道一个新技术出来会不会被市场接受。一切创新都有强烈的冒险成分,关于这一点已经有太多经济学家讨论了。

而奈特更厉害的一个洞见,则是“价值”的不确定性。说白了就是人的欲望的不确定性,你不知道未来的人喜欢什么。奈特 1924 年发表了一篇文章叫《经济学中科学方法的局限性》,说经济学不仅仅是什么资源的有效调配,把一个什么价值函数最大化的问题,因为人的价值观是会变的。

百度 (BIDU)

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2022-08-19 21:11:55 |来源:乌兰县信息

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什么是房地产开发?

房地产开发是大型房地产开发公司非常富有的领域。 过去几年,新形式的房地产开发商已进
入市场。 这些包括高度积极的个人,他们看到有机会为自己赚取更大的利润,而不是卖给一
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Bright Capital Finance可以为那些想成为高净值开发商的个人管理整个房地产开发过程,从构
思到完成。

银行。这是大型房地产开发商购买大量未开发土地的概念,并将其保存在自己的“银行”土地上
以供将来开发之用。这可以通过购买接近土地价值的旧房产来实现。土地面积应该足够大,
有未来的发展潜力。将来,当您有更多的资金和(或)议会改变分区计划时,您可以继续发
展您的产业。

您可以购买房产并通过获得开发许可(D.A.)来建造新的住宅,如双层,联排别墅或公寓,购
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  1. 通过发展审批(DA)将物业出售给建筑商,或者您经常收到较高的价格,因为他们
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  2. 自己着手开发项目,让开发人员

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成为房地产开发商的奖励

任何行业都有好处和潜在的风险。下面列出一些好处和潜在的风险。
节省:通过开发您自己的房产,您实际上只为开发支付成本价,而不是购买已经开发的地产
,并支付开发商的利润和其他相关费用(如代理商的佣金、GST和营销)。

利润:您可以通过出售您开发的全部地产或出售部分来支付借款成本而获得可观的利润。剩
下的股权可以用来为您的下一个项目借款。

简单的财务:在利润之上,剩下的股权可以作为您下一步发展的起点。随着股本的增长,获
得融资对未来的发展更为容易。

税收优惠:拥有新的房产可以为您提供许多扣除和折旧费

租金收益率提高:租户将按市场价支付租金。您的租金收益比投资者以市场价值购买房产的
收益要高。

安全性:
当您开发您自己的房产时,您的投资总是以黄金地段的房地产的安全为基础。​
所有这些好处让您比大多数投资者更快地发展您的房地产投资组合。它们还允许您成为低于
市场价值的优质地产的所有者,使您获得更高的租金收益和税收优惠。

房地产开发风险

金融风险:无法获得额外资金或财政缓冲,以应付发展中的利率上升。

修订有关房地产开发的法律可能会对您的发展项目的盈利能力和可行性产生不利影响。这些
措施可包括有关分区和城镇规划、土地使用、环境控制、印花税、土地税、所得税和资本利
得税的法律。

过度资本化 – 缺乏经验的开发人员发现,他们所做的一些改进并不一定会增加与改进支出相符
的价值。

房地产开发阶段

开发人员遵循从概念到完成项目的一系列步骤。 虽然顺序可能略有不同,但是开发分为以下
几个部分:

概念:与客户协商,确定他们对自己房产的期望,并对他们的想法是否可行给出建议。还要
跟房地产经纪人讨论提出的发展理念的可行性。

发展规划:与建筑师和城市规划师合作,调查他们地产的最佳发展选择。 协助向理事会提交
发展申请书(DA)。

股权结构:向律师和会计师咨询有关建立适当的所有权结构的建议,以确保您受到法律保护
,并就最佳税收策略提出建议。

财务:与金融经纪人协商,讨论最佳贷款结构,确保您有足够的资金来完成发展和支付任何
意外费用。

谈判合同:征求合同律师的意见,以确定和减轻与建筑和发展合同有关的风险。

建设项目:聘请建设者/项目经理开始并管理建设的发展。

完成项目:与房地产经纪人继续房地产的营销和销售。

下一个项目的战略:与Bright Capital Finance协商,为下一个发展项目制定战略。

房地产发展到目前为止,只适合业内人士或“知情人士”。现在拥有财产的人有机会通过前面提
到的房地产开发阶段获得Bright Capital Finance房地产金融的专业管理和指导。